מושגים בנדל"ן

מושגים בנדל"ן

בעלות/חכירה מהוונת


מקרקעין - מוגדר בחוק המקרקעין: "מקרקעין" - קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה;



זכויות על מקרקעין:



בעלות

זכות ראשונית על הקרקע. לפי חוק המקרקעין מוגדרת: הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.

הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, בכפוף לדינים בדבר מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיוצא באלה, והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו, אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום.

הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר.

מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם.



שכירות/חכירה/חכירה לדורות

שלושת סוגי השכירות נובעות מרכישת זכות שימוש במקרקעין מבעל המקרקעין. ההבדל בין שלושת סוגי השכירות הוא במשך תקופת השכירות.

לפי חוק המקרקעין: שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".



חכירה מהוונת

חכירה שבגינה שולמו דמי חכירה מראש לכל תקופת החכירה (היוון תשלומים לתשלום אחד מראש). במקרה כזה קיים פטור מתשלום דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל המשולם בדרך כלל לצורך קבלת אישור המינהל להעברת הזכויות בנכס אחר מכירתו. כיום רוב הנכסים המוחכרים על ידי המינהל מוחכרים בחכירה מהוונת.



מהו היוון?



בייעוד למגורים

היוון הוא תשלום חד-פעמי מראש של דמי החכירה השנתיים העתידיים והוא

מחושב בהתאמה לתקופת החכירה, לשיעור דמי החכירה ולריבית ניכיון.

רקע וגובה תשלום

מועצת מקרקעי ישראל קבעה שהחל מ-1.10.2007 הועלה שיעור ההיוון

ל- 5.5% מאומדן שווי המקרקעין.

למצטרפים להיוון יינתן זיכוי של דמי חכירה שנתיים לשנה השוטפת.

אין השגה על שווי המקרקעין.

היוון פוטר מהתשלומים האלה:

1. דמי חכירה שנתיים עבור הזכויות בנכס.

2. דמי הסכמה בעת העברת הזכויות בנכס.

כל זאת כמפורט ובכפוף להחלטת מועצת מקרקעי ישראל

מספר 1090 מיום 27.3.2007 ונוהלי המינהל.

החלטות עדכניות

בהחלטה מספר 1145 מתאריך 9.3.2008, נקבעו ע"י מועצת מקרקעי ישראל

כללים חדשים לחישוב דמי חכירה שנתיים ודמי היוון, אשר יחולו

החל משנת חכירה 2008 על החוכרים, בעלי חוזה חכירה למגורים,

שחישוב דמי החכירה השנתיים שלהם בעבר התבצע בהתאם

להחלטות מועצת ישראל.

על פי ההחלטה, החל משנת חכירה 2015 יפסיק מינהל מקרקעי ישראל לחייב

בדמי חכירה שנתיים את החוכרים שבחרו במסלול דמי חכירה שנתיים (צבירת היוון)

ושלא הוונו את הנכס עד לשנת חכירה זו.

חוכר כאמור, שישלם את מלוא דמי החכירה השנתיים בגין השנים 2008 ועד 2014 כולל,

יראו אותו כמי שהיוון את את זכויותיו בנכס והוא יהיה זכאי לכל ההטבות המגיעות

לבעלי חוזה חכירה מהוון.

במהלך תקופה זו, יוכל כל חוכר לבחור לשלם בתשלום חד פעמי את יתרת דמי ההיוון

ובכך להפסיק את חיובי דמי החכירה השנתיים עד תום תקופת צבירת ההיוון

(להלן מסלול השלמת ההיוון).

חוכר שיבחר להצטרף למסלול השלמת היוון יוכל להנות מידית מהפסקת תשלום

דמי החכירה השנתיים ליתרת החכירה הראשונה ולתקופת חכירה

נוספת וכן לקבל פטור מדמי הסכמה בעת העברת זכויות.

לביצוע התשלום,



בייעוד שלא למגורים - בתי עסק, מפעלי תעשייה, משרדים, מלונות ומגורי נופש

האפשרות להוון את הנכס לתקופה נוספת תיקבע לפי החלטות מועצת מקרקעי

ישראל, התקפות במועד חתימת חוזה החכירה, בגין התקופה החדשה (‎49 שנה).

חוכר שיבחר לשלם את דמי החכירה השנתיים כשהם מהוונים מראש

(דהיינו-להוון) לכל תקופת החכירה או ליתרתה ישלם כדלהלן:

חוכר ששילם דמי חכירה ראשונים נמוכים

- שיעור של 1.25% מערך הקרקע במכפלת מקדם ההיוון לכל תקופת החכירה או ליתרתה.

חוכר ששילם דמי חכירה ראשונים גבוהים

- שיעור של 0.75% מערך הקרקע במכפלת מקדם ההיוון ליתרת תקופת החכירה הנוספת.